Asuntojen hinnat Italiassa (28.8.2012)

Kirjoittelin vanhaan vuodatus.net-blogiini huhtikuun lopulla asuntojen ja talojen hinnoista Italiassa, ja nyt kun ollaan elokuun loppupuolella olen yrittänyt löytää tutkimustietoja siitä, miten hinnat ovat ensimmäisellä vuosipuoliskolla toteutuneet. Vaikeatahan se on, ja oikeastaan kaikki tutkimukset ja tiedot jota minä löysin perustuvat enemmän tarjontaan ja esim. Umbrian kauppakamareiden antamiin ohjehintoihin kuin varsinaisiin kauppahintoihin. Vaikka tiedot ovatkin tarjontaperusteisia niin tässä muutama fakta menneestä alkuvuodesta.

Koko Italian kattava hintatutkimus vuoden ensimmäiseltä neljännekseltä (tammi-maalis) asuntojen hinnoista osoittaa selvää laskua edelliseen vuoteen verrattuna. Koko Italiassa asuntokauppojen määrä on laskenut 19,6 % viime vuoden viimeiseen neljännekseen verrattuna. Asuntojen neliöhinta on laskenut koko maassa 9,3 % ja Umbriassa 12,68 % verrattuna edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan. Suurin neliöhintojen lasku on tapahtunut Pohjois-Italiassa Valle d’Aostassa, jossa lasku on ollut 15,24 %.  Samaisen tutkimuksen mukaan Italiassa asuntojen keskimääräinen myyntiaika on 8,2 kuukautta, joka kokemukseni mukaan pitää hyvin paikkansa myös Umbriassa. Erään toisen tutkimuksen mukaan esim. Umbriassa hintojen lasku tämän vuoden elokuun kahden ensimmäisen viikon aikana vaihteli 0,5 %:n ja 2,5 % välillä riippuen siitä oliko kyseessä kerrostaloasunto, rivitalo tai omakotitalo.

Kun asuntojen hinnoista on kysytty kiinteistövälittäjiltä (koko Italia), niin 74 % vastaajista sanoi, että tämän vuoden toisella vuosineljännekselläkin asuntojen hinnat ovat laskeneet 5-6 % verrattuna edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan.  Nyt täytyy kuitenkin muistaa, että jos verrataan nykyisiä asuntojen hintoja esim. 2004-2008 hintoihin niin laskuhan on ollut varmaan 40-50 %:n luokkaa. Samaisen tutkimuksen mukaan vain 5 % vastaajista arvioi, että lähitulevaisuudessa asuntomarkkinat piristyvät. Kiinteistövälittäjien mukaan kuitenkin osto- ja myyntitoimeksiannot ovat lisääntyneet toisen vuosineljänneksen aikana, joka osoittanee, että ostokiinnostus on kasvanut. Toisaalta asuntojen, varsinkin omakotitalojen, myynti-ilmoitusten määrän kasvu saattaa johtua siitä, että uusi kiinteistövero ja muut verot vaikuttavat siihen että tyhjillään olevista taloista ja kerrostaloasunnoista halutaan eroon.

Kuinka kauan hintojen lasku sitten jatkuu? Mario Monti on luvannut, että Italiassa taantuma voitetaan vuonna 2013, mutta tuskin se asuntojen hintoihin merkittävästi vaikuttaa. Samalla kansainväliset talousasiantuntijat ennustavat, että EU:n taantuma kestää jopa vuosikymmenen. Mutta vanha totuushan on, että jos yrittää optimoida aina alhaisinta markkinahintaa kaikissa ostoissaan niin ei koskaan osta mitään. Kukaan ei omista sitä kristallipalloa, joka kertoo että juuri nyt on alhaisin asunnon, auton tai kännykän markkinahinta.

Huolimatta kiinteistövälittäjien synkistä ennusteista, Umbriassa on kuitenkin yksi asuntokategoria joka edelleen kukoistaa, ja se on luxustalot. Luxustaloilla tarkoitetaan isoja, kymmenien huoneiden huviloita, joilla saattaa olla pitkä historiallinen ja arvokas tausta. Näiden talojen hinnat vaihtelevat yleensä muutamasta miljoonasta kymmeniin miljooniin euroihin. Tällaisen historiallisen linnanhan ohjaaja George Lucas osti Umbriasta ja maksoi siitä korjauksineen 9 milj. euroa muutama vuosi sitten.

Umbriassa, Perugiassa ja Ternissä, kerrostaloasuntojen neliöhinnat ovat tällä hetkellä keskimäärin seuraavat: Perugiassa 1750 € ja Ternissä 1650 €. Laskennassa on otettu huomioon melkein kaikki myynnissä olleet asunnot. Asuntojen vuokrat taasen vaihtelevat Perugian 7,2 €/neliö hinnasta Ternin 6,5 €/neliö hintaan. Kerrostaloasuntojen ja omakotitalojen yleisistä ns. suositushinnoista saa myös tietoa esim. Perugian Kauppakamarin (Camera di Commercio di Perugia) sivuilta löytyvästä dokumentista ”Listino dei Prezzi degli Immobili – Sulle Piazze dell’Umbria 2012”.

Olen muutaman vuoden aikana seuraillut asuntojen myyntiä italialaisilla verkkosivuilla ja varsinkin silloin kun itse haimme asuntoa. Kävimme viime vuoden toukuussa katsastamassa erästä taloa lähellä Umbertiden kaupunkia. Omistaja oli itse restauroinut vanhan ns. casalen ja investoinut varmaan aikamoisen summan korjaushommiin. Talo oli myynnissä ja hän pyysi silloin siitä 395.000 euroa.  Seurasin harvakseltaan meneekö talo mainitulla hinnalla kaupaksi ja huomasin noin kuukausi sitten, että hinta olikin tippunut 295.000 euroon. Nyt kun yritin löytää taas taloilmoitusta niin sitä ei enää löytynyt.  Hintaa oli tiputettu viimeisen parin kuukauden aikana 100.000 euroa.

Toinen erikoinen piirre täällä Umriasssa on se, että markkinoilla on paljon myynnissä isoja erillisiä omakotitaloja, jotka aiemmin ovat olleet ison,2-3 sukupolven perheen asuintaloja. Kun perhe on muuttanut erilleen tai muuten perheen koko on pienentynyt, omistajat tai perilliset laittavat talot myyntiin.

Eräs tuttavamme, joka on kiinteistövälittäjä, on pitkään jo valitellut, että näiden talojen omistajat eivät millään halua alentaa hintoja tunnesyistä, vaikka markkinat ovat jo ajaneet hinnoista ohi. Perimmäinen syy on ollut se, että ne ovat omin käsin rakennettuja ja koko suku on niissä vuosikymmeniä asunut. Nyt kuitenkin on havaittavissa pientä muutosta koska uusi kiinteistövero rasittaa kotitalouksia. Näin ollen hinnoissa ollaan tulossa selvästi kohti realistisia markkinahintoja.

Seurailen taas hintakehitystä, kunhan joku tutkimuslaitos tai pankki saa ensimmäisen vuosipuoliskon kokonaan tilastoitua.

P Sipola

Lähteet: BankItalia, Mercato Immobiliare, CRIF